- कामाला झालेल्या विलंबामुळे फ्लॅट खरेदीदाराला व्याजासह रक्कम परत करण्याचा रेरा प्राधिकरणाचा आदेश मुंबई उच्च न्यायालयाकडूनही कायम
- मार्व्हलची याचिका फेटाळली
पुणे : विश्वजित झंवर मालक असलेल्या पुण्यातील रिअल इस्टेट विकसक ‘मार्व्हल लँडमार्क्स प्रायव्हेट लिमिटेड’ला मुंबई उच्च न्यायालयाने मोठा धक्का देताना कामाला झालेल्या विलंबामुळे फ्लॅट खरेदीदाराला व्याजासह रक्कम परत करण्याचा रेरा प्राधिकरणाचा आदेश कायम ठेवला आहे.
यासंदर्भात ‘मार्व्हल लँडमार्क्स प्रायव्हेट लिमिटेड’ने दाखल केलेली याचिकाही उच्च न्यायालयाने फेटाळून लावली. रिअल इस्टेट (नियमन आणि विकास) कायद्याअंतर्गत दिलेल्या परताव्याच्या आदेशात हस्तक्षेप करण्यास कोर्टाने नकार दिला आहे. एकदा अंतिमत्व प्राप्त झालेल्या आदेशांना केवळ नंतरच्या कायदेशीर घडामोडींच्या आधारे आव्हान देता येत नाही, असेही उच्च न्यायालयाने हा निकाल देताना स्पष्ट केले.
कंपनीने २०१९ मध्ये रेराच्या प्राधिकरणाने दिलेल्या आदेशाला आव्हान दिले होते. या आदेशानुसार, एका फ्लॅट खरेदीदाराला १.३५ कोटी रुपयांहून अधिक रक्कम व्याजासह परत देण्याचे निर्देश देण्यात आले होते. तसेच २०२१ मध्ये सुरू झालेल्या वसुली प्रक्रियेलाही रद्द करण्याची मागणीही ‘मार्व्हल’कडून करण्यात आली होती.
न्यायालयीन नोंदींनुसार, संबंधित ग्राहकाने प्रकल्पात फ्लॅट बुक करून मोठी रक्कम भरली होती. मात्र, प्रकल्पात विलंब व करारातील अटींचे पालन न झाल्यामुळे ग्राहकाने रेराकडे धाव घेतली. डिसेंबर २०१९ मध्ये रेराने विकसकाला १०.२० टक्के व्याजासह रक्कम परत करण्याचा आदेश दिला. मात्र, विकसकाने निर्धारित कालमर्यादेत अपील दाखल केले नाही. यानंतर आदेशाची अंमलबजावणी न झाल्याने ऑक्टोबर २०२१ मध्ये महसुली थकबाकीप्रमाणे वसुली प्रक्रिया सुरू करण्यात आली. त्यानंतर २०२४ मध्ये विकसकाने उच्च न्यायालयात धाव घेत मूळ आदेश आणि वसुली कारवाईला आव्हान दिले होते.
दोन्ही बाजूंचा युक्तिवाद ऐकल्यानंतर उच्च न्यायालयाने विकसकाचे म्हणणे फेटाळले. २०१९ चा आदेश हा अधिकारक्षेत्राबाहेरचा किंवा अवैध असल्याचे मानता येणार नाही, असे न्यायालयाने स्पष्ट केले. या क्षेत्रातील नवीन निकालामुळे अशा प्रकारचे आदेश अमान्य ठरत नाहीत, विशेषतः ज्या प्रकरणांत अधिकारांचे प्रतिनिधीकरण झालेले असते.
वेळेत आदेशाला आव्हान न देणे आणि दीर्घ विलंबानंतर न्यायालयात येणे, यामुळे विकसकाला घटनात्मक अधिकारांतर्गत (कलम २२६) दिलासा देणे योग्य नाही, असे न्यायालयाने नमूद केले. अशा याचिका ग्राह्य धरल्यास न्यायप्रक्रियेतील अंतिमत्वाचा उद्देशच हरवेल, असेही न्यायालयाने स्पष्ट केले.
कठोर शब्दांत न्यायालयाने नमूद केले की, नंतरच्या निकालांच्या आधारावर जुनी प्रकरणे पुन्हा उघडण्याची परवानगी दिल्यास अनिश्चितता निर्माण होईल आणि रेराच्या अंमलबजावणी यंत्रणेवर परिणाम होईल. त्यामुळे उच्च न्यायालयाने ही याचिका फेटाळून लावत वसुली प्रक्रिया कायम ठेवली आणि विकसकाला परताव्याचा आदेश पाळण्याचे निर्देश दिले.
‘मार्व्हल’कडून काय युक्तिवाद करण्यात आला?
सर्वोच्च न्यायालयाच्या ‘न्यूटेक प्रमोटर्स अँड डेव्हलपर्स प्रा. लि. विरुद्ध उत्तर प्रदेश राज्य’ या निकालाच्या आधारे २०१९ चा आदेश अधिकारक्षेत्राबाहेरचा आहे. या निकालानुसार, न्यायनिर्णायक अधिकाऱ्याला परताव्याचा आदेश देण्याचा अधिकार नसून तो फक्त नुकसानभरपाई निश्चित करू शकतो, असा युक्तिवाद ‘मार्व्हल’च्या वतीने करण्यात आला. त्यामुळे हा आदेश अवैध असून त्याला कधीही आव्हान देता येऊ शकते. तसेच अधिकारक्षेत्राविना दिलेला आदेश शून्य ठरतो आणि तो कालमर्यादेच्या अटींशिवायही रद्द केला जाऊ शकतो, असा मुद्दाही विकसकाने मांडला.
वेळेत कायदेशीर पर्यायांचा वापर न करणे ‘मार्व्हल’ला भोवले
विकसकाच्या युक्तिवादाला विरोध करत फ्लॅट खरेदीदाराचे वकील मोनीश जैन आणि गौरव नाशिककर यांनी ठामपणे सांगितले की, विकसकाने वेळेत कायदेशीर पर्यायांचा वापर केला नाही आणि आता प्रकरण पुन्हा उघडण्याचा प्रयत्न करणे योग्य नाही. आदेश अंतिम ठरला असून वसुली प्रक्रिया कायदेशीर आहे, असे त्यांनी स्पष्ट केले.
अॅड. गौरव नाशिक्कर यांनी हेही नमूद केले की, ‘‘या विषयाशी संबंधित नवीन निकालाचा मागील प्रभावाने वापर करून आधीच अंतिम ठरलेल्या आदेशांमध्ये बदल करता येणार नाही. एकदा कालमर्यादेत आव्हान न दिल्यास आदेश अंतिम ठरतो आणि नंतर तो पुन्हा उघडता येत नाही.’’
न्यायालयाने कलम २२६ अंतर्गत अधिकार वापरण्यास नकार देताना याचिकाकर्त्याच्या वर्तनालाही महत्त्व दिले. न्यायालयाने नमूद केले की ‘मार्व्हल’ने: २०१९ च्या आदेशाला कालमर्यादेत आव्हान दिले नाही अंमलबजावणी प्रक्रियेदरम्यान ‘न्यूटेक’चा मुद्दा उपस्थित केला नाही सुमारे पाच वर्षांच्या मोठ्या विलंबानंतर न्यायालयात धाव घेतली. न्यायालयाने स्पष्ट केले की, कलम २२६ अंतर्गत अधिकार हा विवेकाधीन असून ‘स्थिर झालेले हक्क’ पुन्हा उघडण्यासाठी किंवा निष्काळजी पक्षांना दिलासा देण्यासाठी त्याचा वापर करता येत नाही.
